Ayant connu de profondes évolutions ces dernières années, le marché immobilier s’avère aujourd’hui en pleine transition. Parmi les conséquences de cette conjoncture, les crédits immobiliers deviennent plus compliqués à obtenir tandis que les prix des immeubles atteignent toujours des montants très élevés. Il en découle un essoufflement de la demande immobilière, une situation engendrant naturellement une diminution conséquente des transactions. Il devient ainsi de plus en plus difficile pour les acquéreurs de réaliser des investissements aussi rentables qu’auparavant permettant de dégager d’importantes plus-values.
Néanmoins, il est toujours possible d’effectuer de bons investissements, à condition de prendre en considération les évolutions du marché. Aussi, la réussite d’un investissement résulte avant tout de la bonne préparation du projet immobilier, qui nécessite désormais d’évaluer un certain nombre de paramètres en amont de l’acquisition.
La sélection d’un bien au rendement locatif attractif
Les individus désirant effectuer un investissement locatif l’an prochain doivent se concentrer sur les biens immobiliers offrants un bon rendement locatif. Désignant le ratio mesurant le revenu perçu par le propriétaire du logement (le loyer) par rapport à son prix de revient, cet indicateur permet de s’assurer de la pertinence d’un investissement.
Afin d’être véritablement représentatif d’une potentielle performance, ce taux doit être comparé au rendement de l’Obligation Assimilable du Trésor (OAT). L’OAT 10 ans, qui représente le taux d’emprunt de l’Etat sur une période de 10 ans, constitue une référence vis-à-vis de la fixation du taux de rendement locatif d’un logement.
A cet égard, le rendement locatif d’un bien immobilier doit être supérieur au taux de l’OAT 10 ans pour que l’investissement soit rentable. Par exemple, si le taux de l’OAT 10 ans avoisine les 2%, alors le taux de rendement locatif doit être supérieur à ce pourcentage, en pouvant s’élever par exemple à 5% ou 6%. Un écart de 3 à 4% entre ces deux ratios permet ainsi de rémunérer l’investisseur pour les risques encourus lors de l’acquisition et de la mise en location du bien.
Le choix d’un bien respectant et anticipant les normes environnementales de construction
Un second critère essentiel à l’acquisition d’un bien immobilier consiste en l’investissement dans un logement respectant les normes environnementales en vigueur. Ce critère s’avère de plus en plus important au vue du nombre de normes qui augmente de façon significative, occasionnant ainsi une obsolescence croissante des biens ne répondant pas à l’ensemble des normes en application. L’anticipation de la mise en œuvre de ces normes peut également orienter la nature de l’investissement, dans le but de repousser l’obsolescence énergétique du bâtiment.
Il est à noter que l’acquéreur doit particulièrement être attentif à ces normes de construction dans le cadre de l’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation et de mise aux normes.
L’investissement dans un bien adapté aux personnes à mobilité réduite
Le vieillissement de la population est une autre caractéristique à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. En effet, le nombre de personnes âgées augmente considérablement en France, une particularité démographique qui engendre inévitablement une évolution des attentes et des besoins de la demande locative. Les personnes âgées tendent effectivement à abandonner leur logement pour la location d’un bien plus facile à entretenir et permettant une meilleure mobilité.
C’est pourquoi les acquéreurs peuvent par exemple diriger leur investissement vers des petits appartements situés en rez-de-chaussée et munis de divers équipements de mobilité, comme un ascenseur ou une barre d’appui pour les escaliers. Le choix d’un bien adapté aux personnes à mobilité réduite représente ainsi un critère essentiel qui garantira aux investisseurs une demande locative certaine.
L’opportunité de bénéficier d’avantages fiscaux attrayants
L’immobilier est un secteur offrant un grand nombre de dispositifs de défiscalisation. Il peut être judicieux de tourner son investissement immobilier vers des biens éligibles à une réduction d’impôt. A ce titre, la loi Duflot propose un abattement de l’impôt sur le revenu de 18% dans le cadre d’un investissement locatif. D’autres dispositifs plus spécifiques permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Par exemple, la loi Girardin permet de profiter d’économies d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 30% du prix d’achat du bien, alors que la loi Cenci-Bouvard propose un abaissement fiscal égal à 11% du montant de l’investissement.
Les conditions fiscales évoluant en permanence, elles doivent régulièrement être vérifiées par les propriétaires-bailleurs, en vue de pouvoir profiter des avantages accordés.
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