Lyon
Zone A
Deuxième bassin d'emploi français et forte population étudiante. Les prix laissent peu de marge : le rendement se joue sur le choix du quartier.
Analyse des dispositifs fiscaux, acteurs et villes pour investir sereinement en immobilier.
Neuf dispositifs, six familles d'acteurs, les villes où la demande tient. Sourcé, daté, et signé David Meyer.
Les dispositifs
Neuf régimes, autant de logiques.
Un dispositif n'est pas un placement : c'est une contrepartie. Vous acceptez une contrainte de loyer, de zone ou de travaux, l'État allège votre impôt.
Ouverts en 2026
Nouveau
Jeanbrun
L'amortissement appliqué à la location nue.
Vous déduisez chaque année une fraction du bâti et des travaux de vos revenus fonciers, sous plafonds de loyers et de ressources du locataire. L'ancien rénové redevient compétitif face au meublé.
Ouvert
Denormandie
L'ancien avec travaux. Au moins 25 % du budget total consacré à la rénovation, dans une commune éligible.
Comprendre le Denormandie
Ouvert
Loc'Avantages
Vous conventionnez avec l'Anah, vous louez sous plafond, vous déduisez de 15 % à 65 % de vos loyers.
Comprendre Loc'Avantages
Ouvert
LMNP
La location meublée. Micro-BIC et son abattement, ou régime réel et amortissement du bien. Aucune contrainte de zone, aucun plafond de loyer.
Comprendre le LMNP
Ouvert
Malraux
La restauration en secteur patrimonial. La réduction porte sur les travaux, et échappe au plafonnement global des niches fiscales.
Ouvert
Déficit foncier
Pas un dispositif, un mécanisme. Vos travaux déductibles s'imputent sur le revenu global.
Fermés, mais toujours en cours pour ceux qui les ont signés
Clos
Loi Pinel
Fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 31 décembre 2024. Les engagements en cours vont à leur terme.
Comprendre le Pinel
Clos
Loi Duflot
En vigueur de 2013 à 2014, remplacée par le Pinel. 18 % sur neuf ans.
Comprendre le Duflot
Clos
Censi-Bouvard
La réduction en résidence services meublée, éteinte depuis le 1er janvier 2023.
Le comparateur.
Les six dispositifs encore ouverts, sur une seule ligne de lecture. Les trois régimes fermés sont détaillés plus haut.
| Dispositif | Statut | Bien concerné | Avantage fiscal | Engagement |
|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Nouveaulocation nue | Ancien rénové plafonds de loyers et de ressources | 3 % par anamortissement du bâti et des travaux | 9 ans |
| Denormandie | Ouvertjusqu'au 31/12/2027 | Ancien avec travaux rénovation ≥ 25 % du coût total | 12 % à 21 %réduction d'impôt | 6, 9 ou 12 ans |
| Loc'Avantages | Ouvertjusqu'au 31/12/2027 | Ancien conventionné convention Anah | 15 % à 65 %abattement sur les loyers | 6 ansminimum |
| LMNP | Ouvertsans date de fin | Logement meublé neuf ou ancien | 50 %abattement micro-BIC, ou amortissement au réel | Aucun hors résidences gérées |
| Malraux | Ouvertsans date de fin | Site patrimonial remarquable restauration complète | 22 % ou 30 %des travaux, hors plafonnement des niches | 9 ans |
| Déficit foncier | Ouvertmécanisme permanent | Ancien avec travaux location nue | 10 700 € par animputation sur le revenu global | 3 ansaprès l'imputation |
Barèmes indicatifs, à confirmer au regard de votre situation et du texte en vigueur. Sources : BOFiP, Legifrance, Anah. Mise à jour : 21 août 2026.
Investir au bon endroit.
Aucun dispositif ne rattrape une mauvaise adresse. Avant de regarder un bien, trois filtres : le zonage qui conditionne l'éligibilité, la tension locative qui décide de votre vacance, et la dynamique de population qui porte la revente.
Bordeaux
Zone A
Un parc ancien en pierre qui se prête au Denormandie comme au déficit foncier, à condition de chiffrer les travaux avant de signer.
Lille
Zone A
Demande étudiante massive et petites surfaces recherchées. L'encadrement des loyers y est en vigueur : à intégrer au calcul dès le départ.
Les acteurs
Analyse des acteurs du locatif.
Six familles d'interlocuteurs, six modèles économiques. Savoir d'où vient leur rémunération en dit plus long que leur plaquette.
Société d'investissement clé en main
Elle sélectionne le bien, pilote les travaux, meuble et met en location. Vous achetez un résultat plutôt qu'un chantier, et vous payez ce service.
- Pour qui
- Investir à distance, ou sans temps à consacrer au suivi.
- À vérifier
- Où se situe sa marge, et si elle vous est annoncée clairement.
SCPI
Vous achetez des parts d'une société qui détient et gère un parc immobilier. Aucun locataire, aucun chantier, mais aucune maîtrise non plus sur les arbitrages.
- Pour qui
- Entrer dans l'immobilier sans gérer, avec un ticket modeste ou à crédit.
- À vérifier
- Les frais de souscription et le délai de jouissance, qui décalent le rendement des premières années.
Crowdfunding immobilier
Vous prêtez à un promoteur ou à un marchand de biens sur douze à trente-six mois, contre un rendement annoncé. Vous n'êtes pas propriétaire et vous ne défiscalisez pas.
- Pour qui
- Diversifier sans gérer, sur des tickets courts.
- À vérifier
- Le taux de défaut de la plateforme, pas seulement son rendement moyen affiché.
Crédit et financement
Le courtier met les banques en concurrence sur le taux, l'assurance emprunteur et les garanties. Sur un investissement locatif, c'est souvent le levier qui pèse le plus sur la rentabilité finale.
- Pour qui
- Tout investisseur qui emprunte, et plus encore à partir du deuxième bien.
- À vérifier
- Qui le rémunère : des honoraires à votre charge, une commission de la banque, ou les deux.
Gestionnaire de patrimoine
Un conseil global où l'immobilier n'est qu'une brique parmi l'assurance-vie, la retraite et la transmission. L'arbitrage prime sur le produit.
- Pour qui
- Un patrimoine déjà constitué, plusieurs enveloppes à articuler.
- À vérifier
- Son statut de conseiller en investissements financiers et son mode de rémunération, honoraires ou rétrocessions.
Gestion locative en ligne
Des plateformes qui prennent en charge la mise en location, les quittances, les relances et la régularisation des charges, pour un tarif inférieur à celui d'une agence de quartier.
- Pour qui
- L'investisseur à distance, qui ne veut ni gérer lui-même ni payer le plein tarif d'une agence.
- À vérifier
- Ce qui reste à votre charge le jour où un locataire part ou ne paie plus.
Comment nous vérifions ces informations.
La fiscalité immobilière change à chaque loi de finances, et un acteur se juge sur ses clients plus que sur sa plaquette. Quatre règles nous évitent de publier n'importe quoi.
Sourcer
Chaque taux renvoie à son texte : article du code général des impôts, bulletin officiel des finances publiques, arrêté de zonage.
Recouper
Un taux annoncé dans une plaquette commerciale n'est pas une source. Nous retournons systématiquement au texte applicable.
Dater
Chaque page porte sa date de mise à jour et le millésime du barème utilisé. Un chiffre non daté est un chiffre suspect.
Recueillir
Les avis clients sur les acteurs viennent d'investisseurs qui ont réellement signé, et qui nous transmettent leur dossier. Nous publions les avis négatifs comme les autres, et nous laissons à l'acteur concerné un droit de réponse.
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Quelle est la meilleure agence d’investissements locatif clé selon nous ?
En résumé Comment identifier une agence d’investissement locatif clé en main sérieuse Huit critères et cinq étapes, condensés en six vérifications à faire avant de signer un mandat. Vérifier qu’on part de votre situation.…
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Questions fréquentes.
La loi Duflot est-elle encore accessible ?
Non. Le dispositif Duflot ne s'applique qu'aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Il a été remplacé par la loi Pinel. Les investisseurs engagés à l'époque continuent de percevoir leur réduction jusqu'au terme de leur engagement de neuf ans.
Quelle différence entre le Duflot et le Pinel ?
Le Pinel a assoupli le Duflot sur trois points : une durée d'engagement modulable de 6, 9 ou 12 ans au lieu de 9 ans fermes, la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, et un barème de réduction proportionnel à la durée choisie.
Le Pinel étant clos, quel dispositif le remplace ?
Aucun équivalent dans le neuf. Le relais se joue désormais dans l'ancien : le Jeanbrun par l'amortissement en location nue, le Denormandie pour l'ancien avec travaux, Loc'Avantages via un conventionnement avec l'Anah, et le Malraux en secteur patrimonial. La location meublée en LMNP reste accessible, avec une logique fiscale différente.
Le LMNP est-il un dispositif de défiscalisation ?
Pas au sens strict. Le LMNP ne donne pas de réduction d'impôt : il change la façon dont vos loyers sont imposés. Au régime réel, l'amortissement du bien vient effacer une grande partie du revenu imposable, parfois pendant plusieurs années.
Le dispositif Jeanbrun, comment ça marche ?
Il transpose à la location nue une mécanique jusqu'ici réservée au meublé : l'amortissement. Chaque année, une fraction du bâti et des travaux vient en déduction de vos revenus fonciers, en contrepartie de plafonds de loyers et de ressources du locataire, sur un engagement de neuf ans.
Faut-il passer par une société clé en main ?
Cela dépend de votre distance au bien et du temps que vous pouvez y consacrer. Une société clé en main vous vend un résultat, et sa marge est incluse dans le prix d'acquisition. Demandez-lui où elle se situe : si la réponse est floue, cherchez ailleurs.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?
Pas sur un même logement. En revanche, rien n'interdit de détenir plusieurs biens sous des régimes différents. Attention au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer pour la plupart des réductions d'impôt.