Quand on entend parler des rendements locatifs possibles avec la loi Duflot, la conversation est le plus souvent centrée sur les valeurs des loyers plafond admissibles pour chaque zone. Mais on évacue souvent du débat les incidences liées à l’introduction par le législateur d’un mécanisme peu médiatique bien qu’influent : le coefficient multiplicateur.
Le coefficient multiplicateur : quoi et pourquoi ?
Quoi ?
Le coefficient multiplicateur est un avatar mathématique qui vient modifier, par la magie d’une équation au demeurant assez simple, la valeur du loyer plafond applicable à tout investissement loi Duflot. A titre de rappel, la loi Duflot prévoit pour chacune des zones Abis, A, B1 et B2 des plafonds de loyer distincts, ces loyers étant exprimés » au mètre carré ».
Subtilité, ce mètre carré n’est simplement pas une valeur connue comme le mètre carré habitable ou le m² de surface utile, mais le produit du mètre carré utile par le coefficient multiplicateur. D’où l’intérêt de savoir calculer celui-ci…
L’équation se présente ainsi : CM = 0.7 + (19 / Surface Utile)
Bien sûr, pour éviter que ceci ne soit trop simple, un plafonnement à été prévu, avec une valeur maxi de 1.20.
Pourquoi ?
L’utilité du coefficient multiplicateur se révèle « de manière lumineuse » quand on compare la structure des loyers de marché avec celle des loyers plafond en l’absence de coefficient multiplicateur Duflot.
Ainsi, dans la vraie vie, les loyers des petits logements sont nettement plus chers au mètre carré que ceux des grands logements (par exemple, un type 3 de 60 m² ne coûte pas 3 fois le loyer d’un studio de 20 m²).
Tandis que si l’on se contente d’afficher un loyer plafond au m², le loyer maxi sera strictement proportionnel à la surface, sans aucunement tenir compte de la structure du logement.
C’est donc pour compenser cette anomalie que le législateur a introduit le coefficient multiplicateur, qui a pour mérite de doper le loyer des petites surfaces (en le plafonnant cependant à 1.20) et de minorer celui des grands logements, le tout afin de rapprocher la courbe des loyers plafond de la réalité structurelle du marché.
L’incidence sur la rentabilité d’un investissement loi Duflot
Ainsi – au-delà de son calibrage fiscal – l’intérêt d’un achat loi Duflot dépend donc de sa capacité à rapprocher les différents paramètres d’un investissement par essence locatif : profil du locataire (plafond de ressources), loyer effectif (comparaison du loyer de marché et du loyer plafond Duflot après prise en compte du coefficient multiplicateur) et choix du support (produit immobilier susceptible d’offrir une rentabilité optimum et une bonne sécurité patrimoniale).
Ce type de raisonnement peut ainsi conduire à ne plus calculer le prix d’achat simplement en fonction du prix de vente unitaire du logement ou au mètre carré de surface habitable, mais bien en fonction du rendement locatif possible dans la vraie vie.
Ceci demandera fréquemment de comparer plusieurs natures de logements, typiquement maison individuelle contre appartement de centre ville, avec des atouts différents et des charges également très différentes. Et on pourra utilement comparer sa recette locative nette au prix de revient de son logement pour départager les investissements potentiels.
Mais tout ceci pourra faire l’objet d’un autre article !
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